Sucht man in Ballungsräumen oft vergeblich nach einer Wohnung, ist das Angebot von Wohnraum in ländlichen Regionen nicht selten zu groß. Leerstand ist die Folge. Welche Regionen in Deutschland sind besonders von Leerstand betroffen? Welche guten Beispiele gibt es zum Umgang mit leerstehenden Gebäuden? Wie unterstützt die Politik Kommunen bei der Stadtentwicklung? Eine Zusammenschau von Fakten und gelungenen Projektbeispielen.
Auch bedingt durch den Stadtumbau und den Abriss von rund 370.000 nicht mehr nachgefragten Wohnungen in Ostdeutschland ist die Zahl der leerstehenden Wohnungen in Deutschland seit Beginn der 2000er Jahre deutlich gesunken. Eine noch nicht abgeschlossene BBSR-Studie „Künftige Wohnungsleerstände in Deutschland“ zur Perspektive der Leerstandsentwicklung in den Regionen Deutschlands prognostiziert, dass die Zahl der leerstehenden Wohnungen in den kommenden Jahren wieder deutlich ansteigen wird. Denn in vielen Regionen Deutschlands wird die Bevölkerung künftig zurückgehen und werden die Haushaltszahlen entsprechend sinken.
Im Jahr 2017 standen laut Schätzung des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschung (BBSR) insgesamt 2,1 Millionen Wohnungen leer. Das entspricht 5,2 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. 2012 waren es noch 4,5 Prozent des Wohnungsbestands.
Diese Entwicklung deutet sich aktuell bereits an. Schon seit dem Jahr 2016 nehmen Wohnungsleerstände in vielen ländlichen Räumen wieder zu. Dies gilt insbesondere für strukturschwache Regionen und das bundesweit, wie ein aktueller Fachbeitrag des BBSR zeigt. In prosperierenden Städten und ihrem Umland sinkt demgegenüber die Zahl leerstehender Wohnungen. Dies ist insbesondere auf eine verstärkte Zuwanderung in diese Städte zurückzuführen. Aber auch der Trend zu immer kleineren Haushaltsgrößen führt zu einer stärkeren Nachfrage nach Wohnraum.
Bei der Verteilung der Wohnungsleerstände gibt es große regionale Unterschiede. Die Flächenländer mit den meisten leerstehenden Wohnungen sind Sachsen-Anhalt (12,6 Prozent), Sachsen (10 Prozent) und Thüringen (10 Prozent). Am wenigsten Leerstand gibt es in Baden-Württemberg (3,8 Prozent), Schleswig-Holstein (4,1 Prozent), Bayern (4,5 Prozent) und Nordrhein-Westfalen (4,6 Prozent).
Ein Blick auf die Karte zeigt, dass insbesondere ostdeutsche Regionen – mit Ausnahme des Umlands von Berlin und weiterer stärker nachgefragter Großstädte wie Leipzig, Dresden oder Rostock – flächendeckend von Wohnungsleerstand betroffen sind. Allerdings bleiben auch in vielen Landkreisen der westdeutschen Mittelgebirge Wohnungen ungenutzt. Hierzu zählen der Oberpfälzer Wald, der Hunsrück, die Eifel, das Fichtelgebirge und der Bayerische Wald.
Der Anteil der leerstehenden Wohnungen liegt in diesen westlichen Regionen bei maximal 10,1 Prozent (Landkreis Cochem-Zell). In besonders stark betroffenen ostdeutschen Landkreisen wie dem Vogtlandkreis, dem Salzlandkreis oder auch der Stadt Dessau-Roßlau liegen die Werte bei 15 bis 18 Prozent.
In den Großstädten, das heißt Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern, gibt es heute kaum noch Unterschiede zwischen dem Osten und Westen des Landes. Im Durchschnitt stehen hier nur 2,1 Prozent der Wohnungen leer.
In stark wachsenden Städten wie Frankfurt am Main, Hamburg, Köln oder München liegen die Leerstandsquoten sogar unter 1 Prozent. Bei Leerständen unter drei Prozent handelt es sich in aller Regel lediglich um kurzzeitige Leerstände aufgrund von Umzügen oder Sanierungen, eine so genannte „Umzugsreserve“. Das heißt, Leerstand von Wohnungen ist hier kein großes Thema. In Leipzig ist die Zahl der leerstehenden Wohnungen besonders stark zurückgegangen – von 10,9 Prozent im Jahr 2012 auf 2,4 Prozent im Jahr 2017, wie der Deutschlandatlas zeigt.
Insbesondere schrumpfende ländliche Räume und strukturschwache Städte und Gemeinden werden betroffen sein, sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Neben der abnehmenden quantitativen Nachfrage durch Bevölkerungsrückgänge spielen auch qualitative Aspekte eine Rolle. Da sich Wohnwünsche und -bedarfe verändern, passen Größe, Zuschnitt, Ausstattung oder Lage der Bestandswohnungen nicht immer zu den Vorstellungen der Wohnungsnachfragenden. Dies kann auch in Schrumpfungsregionen den Neubau von Wohnungen erfordern, beispielsweise für ältere Menschen.
Wohnungsleerstand, aber auch Brachflächen in Innenstädten und sonstige städtebauliche Missstände, stellen für viele Städte und Gemeinden besondere Herausforderungen dar. Die Städtebauförderung als zentrales Element der Nationalen Stadtentwicklungspolitik der Bundesregierung unterstützt Kommunen dabei, den Wohnungsbestand und die bauliche Struktur entsprechend anzupassen und das bereits seit 1971. Dazu gewährt der Bund den Ländern Finanzhilfen gemäß Artikel 104b Grundgesetz, die durch Mittel der Länder und Kommunen ergänzt werden. Im Jahr 2002 startete das Bund-Länder-Programm Stadtumbau Ost, um erstmals in der Geschichte der Städtebauförderung gezielt den Rückbau von nicht mehr benötigten Wohnungen zu fördern. Insgesamt wurden von 2001 bis Ende 2018 in den neuen Ländern und Berlin (Ost) rund 370.000 Wohnungen abgerissen, davon 93 Prozent im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost.
2004 kam dann das Bund-Länder-Programm Stadtumbau West dazu. Denn auch in den alten Bundesländern drohten vermehrt städtebauliche Missstände. 2017 wurden beide Programme zum gemeinsamen Programm Stadtumbau zusammengeführt, wobei für ostdeutsche Regionen weiterhin gewisse Sonderkonditionen gelten, da der Wohnungsleerstand dort nach wie vor höher ist.
Bis einschließlich 2018 hat der Bund rund 3,15 Milliarden Euro Bundesfinanzmittel für den Stadtumbau bereitgestellt, die von Ländern und Kommunen jeweils kofinanziert wurden. Davon wurden für den Stadtumbau in Ostdeutschland 1,94 Milliarden Euro und in Westdeutschland 1,21 Milliarden Euro bereitgestellt. Der Stadtumbau hat zudem in den Städten und Gemeinden eine Vielzahl von privaten Folgeinvestitionen angestoßen.
In den vergangenen Jahren haben Städte und Gemeinden ganz unterschiedliche Lösungsansätze erprobt, um vor allem die städtischen Zentren wieder attraktiv und lebenswert zu gestalten und damit die Standortbedingungen der Kommune insgesamt zu verbessern. Dabei müssen die Akteure vor Ort mit unterschiedlichen Problemlagen umgehen. Wohnungsleerstand in Innenstädten oder Wohnsiedlungen, aber auch leerstehende Gewerbeimmobilien und unterschiedlichste Brachflächen, brauchen kreative Ideen für eine Umnutzung, Aufwertung oder Neugestaltung. In manchen Fällen ist auch der Rückbau die richtige Lösung.
Was tun, wenn Familien lieber am Stadtrand wohnen und der Ortskern verwaist? Mit dieser Frage beschäftigte sich die 20.000-Einwohner-Gemeinde Hiddenhausen in Nordrhein-Westfalen. Ihre Antwort: Das Förderprogramm „Jung kauft alt – Junge Menschen kaufen alte Häuser“. Es unterstützt junge Familien bei der Nachnutzung von alten Siedlungshäusern. Bis August 2019 wurde der Erwerb von insgesamt 580 Altbauten gefördert.
In Naumburg (Saale) in Sachsen-Anhalt geht es darum, die Leerstandsquote in der Altstadt zu reduzieren. Das Projekt „Dieses Haus will LEBEN“ zielt darauf, sanierungsbedürftige Gebäude und Brachen innerhalb der Altstadt an Privatinvestoren und Selbstnutzer zu veräußern, mit Erfolg: Insgesamt konnten 15 Objekte veräußert werden, die heute größtenteils als Wohn- und Büroimmobilien genutzt werden.
Einen kreativen Umgang mit leerstehenden Gewerbeimmobilien hat die Stadt Alsfeld in Hessen gefunden. Im Projekt „Mietfreies Startquartal“ übernimmt die Stadt Alsfeld für einen Zeitraum von drei Monaten 50 Prozent der Kaltmiete. Das Angebot wird gut angenommen. Bislang wurden neun Förderbescheide ausgestellt.
Seit 2001 findet Stadtentwicklung im brandenburgischen Eisenhüttenstadt als „Stadtumbau“ statt. Dabei wird beim baukulturellen Erbe der 1950er und 1960er Jahre vor allem auf eine Aufwertung gesetzt. Zugleich wurden in industriell errichteten Wohnsiedlungen der 1970er und 1980er Jahre seit 2003 mehr als 6.500 Wohnungen rückgebaut.
In acht Kommunen der schrumpfenden Provinz Limburg im Südosten der Niederlande wird der komplette Wohnraum restrukturiert. Es werden rund 11.000 Wohneinheiten abgerissen, neu gebaut, zusammengelegt oder umgebaut.
In vielen Kommunen wird zukünftig mehr altersgerechter Wohnraum benötigt. Die Landeshauptstadt Kiel hat ihre Stadtteile Ellerbek und Wellingdorf entsprechend angepasst. In Braunschweig setzt man auf ein gemeinsames Wohnangebot von Jung und Alt und hat ein Mehrgenerationenquartier geschaffen.
Die Bürgergenossenschaft Mündener Altstadt hat sich 2013 zusammengeschlossen, um die Altstadt im niedersächsischen Hann. Münden zu erhalten und zu revitalisieren. Für den Erfolg ist prägend, dass ein konkretes Ziel verfolgt wurde, die Sanierung eines Hauses, das bereits seit fast 10 Jahren leer stand.
Weitere gute Beispiele zum Stadtumbau finden Sie in der Praxisdatenbank der Bundestransferstelle Stadtumbau!
Wir freuen uns auf Ihre Kommentare.
Yvonne Halfar (Redaktion Demografieportal) und Dr. Heike Liebmann (Bundestransferstelle Stadtumbau)
Blog_Datum 07.01.2023 Uhr 09:42 Uhr von Sebastian
370.000 mit öffentlichen Mitteln abgerissene Wohnungen bis 2018, über 5 % Leerstand in 2017, Tendenz steigend, aber die Bundesregierung will 400.000 neue Wohnungen pro Jahr ... @Anja: Tiny Häuser sind einfach kleine, freistehende Häuser. Das ist Ressourcenverschwendung unter dem Deckmantel der Sparsamkeit. Die Kommunen lehnen die gar nicht ab, sie subventionieren sie nur nicht. Was mich stört: entweder gibt es Einfamilienhäuser mit Garten, vielen Räumen bzw. großem Wohnraum auf der einen Seite oder Wohnungen mit kleinem, unflexiblem Grundriss, wenig Privatsphäre und ohne vernünftige Freiräume. Kein Wunder, dass so viele vom Einfamilienhaus träumen.
Blog_Datum 11.06.2022 Uhr 08:35 Uhr von Anja
Gerade in ländlichen Regionen möchten die Menschen die Natur und gerne einen kleinen Garten. Wenn man auf dem Land aufgewachsen ist und es liebt dann geht man in der Stadt zugrunde. Da die Preise für Grundstücke und Hausbau kaum noch zu bezahlen sind, Baugenehmigung oder umwandeln in Bauland fast nicht erteilt werden, der Wunsch nach Tiny-Häusern immer größer wird, ist es unverständlich warum so viele Kreise, Städte und Gemeinden den Bau von Tiny-Häusern so strikt ablehnen. Hier sollte dringend ein Umdenken stattfinden
Blog_Datum 07.01.2023 Uhr 09:42 Uhr von Sebastian
370.000 mit öffentlichen Mitteln abgerissene Wohnungen bis 2018, über 5 % Leerstand in 2017, Tendenz steigend, aber die Bundesregierung will 400.000 neue Wohnungen pro Jahr ... @Anja: Tiny Häuser sind einfach kleine, freistehende Häuser. Das ist Ressourcenverschwendung unter dem Deckmantel der Sparsamkeit. Die Kommunen lehnen die gar nicht ab, sie subventionieren sie nur nicht. Was mich stört: entweder gibt es Einfamilienhäuser mit Garten, vielen Räumen bzw. großem Wohnraum auf der einen Seite oder Wohnungen mit kleinem, unflexiblem Grundriss, wenig Privatsphäre und ohne vernünftige Freiräume. Kein Wunder, dass so viele vom Einfamilienhaus träumen.
Blog_Datum 11.06.2022 Uhr 08:35 Uhr von Anja
Gerade in ländlichen Regionen möchten die Menschen die Natur und gerne einen kleinen Garten. Wenn man auf dem Land aufgewachsen ist und es liebt dann geht man in der Stadt zugrunde. Da die Preise für Grundstücke und Hausbau kaum noch zu bezahlen sind, Baugenehmigung oder umwandeln in Bauland fast nicht erteilt werden, der Wunsch nach Tiny-Häusern immer größer wird, ist es unverständlich warum so viele Kreise, Städte und Gemeinden den Bau von Tiny-Häusern so strikt ablehnen. Hier sollte dringend ein Umdenken stattfinden